Grundlagen des Mietvertrags
Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt. Dabei gibt es einiges zu beachten:
Vertragsparteien
Der Vertrag wird geschlossen zwischen:
- Vermieter: Eigentümer oder bevollmächtigter Verwalter
- Mieter: Alle Personen, die einziehen (idealerweise alle im Vertrag)
Wichtig: Nur wer im Vertrag steht, hat Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis!
Mietobjekt
Genau beschrieben sein sollten:
- Vollständige Adresse
- Lage im Gebäude (Etage, links/rechts)
- Größe in Quadratmetern
- Anzahl der Räume
- Zugehörige Nebenräume (Keller, Garage, Stellplatz)
- Ausstattung (Einbauküche, Balkon, etc.)
Mietdauer
Unbefristeter Mietvertrag:
- Standard in Deutschland
- Kündigung nach gesetzlichen Fristen möglich
- Mieter: 3 Monate Kündigungsfrist
- Vermieter: 3-9 Monate (je nach Wohndauer)
Befristeter Mietvertrag:
- Nur bei Befristungsgrund zulässig (§575 BGB)
- Gründe: Eigenbedarf, Umbau, Mitarbeiterwohnung
- Keine ordentliche Kündigung möglich
Miete und Nebenkosten verstehen
Die Mietbestandteile
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Kaltmiete | Reine Miete ohne Nebenkosten |
| Warmmiete | Kaltmiete + Nebenkosten |
| Betriebskosten | Umlagefähige Nebenkosten |
| Pauschalmiete | Alles-inklusiv (selten) |
Umlagefähige Nebenkosten (§2 BetrKV)
Auf den Mieter umlegbar sind:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizkosten
- Warmwasserkosten
- Aufzug
- Straßenreinigung
- Müllabfuhr
- Hausreinigung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
- Schornsteinfeger
- Versicherungen
- Hausmeister
- Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss
- Waschraum
- Sonstige Betriebskosten (nur wenn vereinbart)
Nicht umlagefähig
- Instandhaltung und Reparaturen
- Verwaltungskosten
- Leerstand (Mietausfall)
- Bankgebühren
Nebenkostenabrechnung
- Einmal jährlich fällig
- Spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum
- Bei Verspätung: Nachzahlung entfällt!
- Einsichtsrecht in Belege
Mietkaution: Ihre Rechte
Höhe der Kaution
- Maximum: 3 Nettokaltmieten
- Mehr ist unzulässig und kann zurückgefordert werden
- Ratenzahlung möglich: 3 gleiche Monatsraten
Anlage der Kaution
Der Vermieter muss die Kaution:
- Getrennt von eigenem Vermögen anlegen
- Verzinst anlegen (mindestens banküblicher Zinssatz)
- Zinsen gehören dem Mieter
Mietkautionskonto
Arten der Kautionsstellung:
- Barkaution: Überweisung auf Mietkautionskonto
- Bankbürgschaft: Bank bürgt für den Mieter
- Mietkautionsversicherung: Versicherung statt Barkaution
- Sparbuch: Verpfändetes Sparbuch (selten)
Rückzahlung
Die Kaution muss zurückgezahlt werden:
- Nach Ende des Mietverhältnisses
- Abzüglich berechtigter Forderungen
- Frist: 3-6 Monate üblich (für Nebenkostenabrechnung)
- Keine Verrechnung durch Mieter während Mietzeit!
Unzulässige Einbehalte
- Normale Abnutzung
- Schäden, die bei Einzug vorhanden waren
- Schäden ohne Nachweis
- Überhöhte Renovierungskosten
Schönheitsreparaturen: Was gilt?
Was sind Schönheitsreparaturen?
Darunter fallen:
- Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen von Innentüren
- Streichen von Fenstern und Außentüren (innen)
- Streichen von Einbauschränken
Nicht dazu gehören:
- Abschleifen von Parkett
- Erneuern von Teppichboden
- Reparaturen aller Art
Aktuelle Rechtslage
Viele Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam:
Unwirksam sind:
- Starre Fristen ("alle 3 Jahre...")
- Quotenklauseln bei Auszug
- Endrenovierungsklauseln (generell)
- Klauseln bei unrenoviert übernommener Wohnung
Wirksam können sein:
- Flexible Formulierungen ("im Allgemeinen...", "je nach Zustand...")
- Bei renoviert übernommener Wohnung
- Wenn Wohnung objektiv renovierungsbedürftig
Im Zweifel
- Klauseln prüfen (lassen)
- Bei Streit: Mieterverein oder Rechtsberatung
- Beweissicherung bei Ein- und Auszug (Fotos!)
Kleinreparaturklausel
Was regelt die Kleinreparaturklausel?
Der Mieter kann zu Kleinreparaturen herangezogen werden:
- Nur für bestimmte Gegenstände: Die dem häufigen Zugriff ausgesetzt sind
- Nur bis zu einem Höchstbetrag: Pro Reparatur und pro Jahr
Wirksame Klauseln
Eine Klausel ist nur wirksam, wenn:
- Gegenstände benannt sind (Wasserhähne, Türgriffe, etc.)
- Einzelgrenze max. 75-120 EUR pro Reparatur
- Jahresgrenze max. 6-8% der Jahresmiete
- Mieter die Reparatur nicht selbst durchführen muss
Was fällt darunter?
Typisch:
- Wasserhähne und Mischbatterien
- Duschköpfe und Brauseschläuche
- Tür- und Fenstergriffe
- Lichtschalter und Steckdosen
- Rolladengurte
- Jalousien
Nicht darunter fallen:
- Rohrleitungen in der Wand
- Thermostatventile der Heizung
- Defekte durch normalen Verschleiß
Hausordnung und Regeln
Rechtliche Einordnung
Die Hausordnung wird wirksamer Vertragsbestandteil, wenn:
- Sie dem Mietvertrag beigefügt ist
- Oder der Mieter ihr zustimmt
Typische Regelungen
Zulässig und üblich:
- Ruhezeiten (Mittag 13-15 Uhr, Nacht 22-6 Uhr)
- Treppenhausreinigung
- Müllentsorgung
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen
- Haustierhaltung (mit Einschränkungen)
Unwirksam sind:
- Generelles Tierhaltungsverbot (kleine Tiere immer erlaubt)
- Generelles Besuchsverbot
- Generelles Musizierverbot
- Übermäßige Einschränkungen der Lebensführung
Ruhezeiten
Standard:
- Mittagsruhe: 13:00 - 15:00 Uhr (regional unterschiedlich)
- Nachtruhe: 22:00 - 6:00/7:00 Uhr
- Sonn- und Feiertage: Ganztägige Ruhe
Sonderfälle:
- Musik in Zimmerlautstärke: Jederzeit erlaubt
- Bohren: Nur außerhalb der Ruhezeiten
- Kinder: Kinderlärm ist hinzunehmen
Wohnungsübergabe richtig dokumentieren
Übergabeprotokoll
Bei Ein- und Auszug unverzichtbar:
- Zustand aller Räume dokumentieren
- Zählerstände notieren (Strom, Gas, Wasser, Heizung)
- Schlüssel übergeben und quittieren
- Von beiden Parteien unterschreiben
Checkliste Übergabeprotokoll
Für jeden Raum:
- Wände und Decken (Zustand, Farbe)
- Böden (Art, Beschädigungen)
- Fenster (Funktion, Dichtung)
- Türen (Schlösser, Beschläge)
- Heizung (Funktion, Zustand)
- Elektrik (Schalter, Steckdosen)
- Sanitär (Armaturen, Silikonfugen)
Besonderheiten:
- Vorhandene Schäden mit Fotos dokumentieren
- Einbaugeräte und deren Zustand
- Vorhandene Möbel des Vermieters
- Besondere Vereinbarungen
Fotos als Beweis
- Mit Datum (Zeitung ins Bild, Handy-Zeitstempel)
- Übersicht und Details
- Alle Räume
- Alle vorhandenen Mängel
- Bei Streit: Gerichtsverwertbar
Rechte und Pflichten als Mieter
Ihre Rechte
Gebrauchsrecht:
- Wohnung vertragsgemäß nutzen
- Besucher empfangen
- Haustiere (mit Einschränkungen)
Mietminderung bei Mängeln:
- Bei erheblichen Mängeln
- Nach Anzeige beim Vermieter
- Proportional zur Beeinträchtigung
Kündigungsschutz:
- Ordentliche Kündigung durch Vermieter nur mit Grund
- Widerspruchsrecht bei Härtefällen
- Räumungsfrist bei Kündigung
Ihre Pflichten
Mietzahlung:
- Pünktlich (bis 3. Werktag des Monats)
- In voller Höhe
- Auf das vereinbarte Konto
Obhutspflicht:
- Schäden vermeiden
- Mängel melden
- Regelmäßig lüften und heizen
Duldungspflichten:
- Instandhaltungsmaßnahmen
- Modernisierungen (mit Ankündigung)
- Besichtigungen (mit Ankündigung, zumutbare Zeiten)
Verbotene Maßnahmen
Als Mieter nicht erlaubt (ohne Zustimmung):
- Bauliche Veränderungen
- Untervermietung
- Gewerbliche Nutzung
- Tierhaltung größerer Tiere